Stai pianificando di aprire una casa vacanze? Realizzare un business plan professionale è un passaggio essenziale. Abbiamo creato un business plan pensato in modo specifico per le case vacanze, completo in ogni sua parte e ottimizzato per la richiesta di prestiti, finanziamenti o per la partecipazione a bandi.
Chi possiede un immobile potrebbe essere interessato a conoscere l’iter e la burocrazia dietro la procedura per aprire una casa vacanza.
Questa formula per il soggiorno è molto gettonata da parte di tantissimi italiani che, ogni anno, decidono di trascorrere le loro vacanze in posti lontani da quelli dove solitamente lavorano.
Possedere un immobile adeguato per aprire una casa vacanze, comunque, è solo il primo punto di una lunga lista di pratiche da sbrigare e documenti da avere.
Chi è interessato all’argomento e vuole scoprire come aprire una casa vacanze, troverà in questa guida pratica tutto quello che bisogna sapere, dalla definizione normativa alla legislazione in materia oltre che, ovviamente, la differenza fra questa tipologia di struttura e l’iter burocratico necessario affinché si possa affittare la casa vacanze in maniera corretta.
Vedi anche: come aprire un B&B.
Conviene aprire una casa vacanze?
Da un punto di vista legislativo, la casa vacanze è considerata un immobile di cui si ha la disponibilità (solitamente in proprietà, ma anche in comodato o comproprietà) che viene destinato ad accogliere degli ospiti durante vari periodi dell’anno stipulando un contratto di affitto a terzi.
In questo modo il proprietario potrà trarne un interessante vantaggio economico, monetizzando il bene, mentre l’ospite avrà la possibilità di risparmiare rispetto ad altre soluzioni per alloggiare.
A differenza di quanto si possa credere, aprire una casa vacanze è una procedura molto diversa da quella di Bed&Breakfast e affittacamere.
In particolare, i punti maggiormente dissimili sono relativi alla normativa da rispettare e anche ai requisiti che l’immobile deve possedere per poter essere locato in questa maniera. Inoltre, anche gli oneri fiscali devono essere gestiti in maniera puntuale da parte del proprietario della casa vacanze.
Aprire una casa vacanze: normativa vigente
La normativa sulle case vacanze è prescritta con la Legge n. 217/1983. Al suo interno, queste strutture sono definite come gli immobili arredati e gestiti in forma imprenditoriale, al fine di darne affitto ai turisti, senza però offrire dei servizi centralizzati e con la durata del contratto non superiore a 3 mesi continuativi.
In sostanza, il legislatore definisce chiaramente casa vacanze ogni tipo di immobile che venga dato in locazione ad una persona, per un tempo limitato e solo a scopo turistico, senza offrire altri servizi.
La legge, però, fissa solamente i principi di massima sulla materia e demanda poi l’effettiva regolamentazione delle case vacanza direttamente ai Comuni.
Per questo motivo, ogni ente italiano ha la sua disciplina specifica in merito ed è importante prenderne conoscenza recandosi direttamente in loco presso lo sportello pubblico dedicato e chiedere al SUAP quali sono le normative per gli affitti a breve termine.
Differenza fra casa vacanze e b&b
Per poter essere tale, una casa vacanze è un semplice immobile, arredato di tutto punto, e messo completamente a disposizione degli affittuari per il periodo concordato.
Il proprietario non ha alcun obbligo in merito ai servizi ristorativi o di pulizia delle stanze durante la permanenza degli ospiti.
Questo è il primo punto che la differenzia, ad esempio, da B&B e affittacamere e che rendere economico aprire una casa vacanze. Nel bed and breakfast, infatti, il proprietario ha l’obbligo di fornire la colazione agli ospiti.
Nel caso degli affittacamere, invece, non è possibile dare alloggio a più persone di quanto la legge ne permette per un massimo di 6 stanze arredate.
Anche la differenza con l’albergo è molto accentuata, perché questa struttura ricettizia è organizzata per essere un’attività che offre anche servizi diversi da quello esclusivamente abitativo.
Un piccolo appunto da fare è relativo all’obbligo di comunicazione degli ospiti alla questura territorialmente competente nel luogo dove si trova la casa vacanze.
Chi, infatti, concede in affitto l’immobile ad un cittadino extra comunitario, è obbligato a comunicare la cessione del fabbricato.
Per gli italiani e i cittadini comunitari, invece, questo obbligo non è previsto e la comunicazione o la registrazione del contratto va fatta solamente se il soggiorno supera i 30 giorni continuativi.
L’iter burocratico
La procedura per aprire una casa vacanze non è molto complessa visto che si tratta di un’attività solamente ricettizia, mancando di fatto di personale e altri servizi.
Innanzitutto, è necessario possedere la piena disponibilità di un immobile e che questo sia, naturalmente, a norma di legge: non deve avere delle irregolarità e possedere sia bagno che cucina.
In secondo luogo, bisogna presentare una SCIA al Comune dove sorge l’immobile e, nello stesso tempo, una medesima dichiarazione alla questura più vicina. La procedura non è sottoposta ad autorizzazione ed ha uno scopo a soli fini conoscitivi.
C’è bisogno, invece, dell’autorizzazione da parte del Comune solamente se il proprietario della casa vacanze possiede più di 3 unità abitative.
In quest’ultimo caso è fondamentale aprire una partita IVA e iscriversi al registro delle imprese della Camera di Commercio più vicina.
In seguito all’apertura della casa vacanze, il proprietario ha l’obbligo di accertarsi dell’identità di tutte le persone ospitate scattando una foto del documento di riconoscimento – vanno bene anche patente o passaporto – inoltrando poi le generalità alla questura in modo che le forze dell’ordine ne siano a conoscenza.
Costi, tasse e investimento iniziale
I costi per aprire una casa vacanze sono molto variabili e si dividono in una parte eventuale e una fissa. Fra i costi eventuali rientrano le eventuali spese di investimento iniziale e ristrutturazione nel caso in cui l’immobile sia in pessimo stato oppure debba essere riempito con mobili nuovi.
In tal senso, queste spese sono dunque relative ai propri scopi e necessità. L’investimento iniziale, in questo senso, può essere tanto alto quanto assente: per la presentazione di documenti al Comune o alla questura, infatti, non ci sono spese da fare.
Diverso, invece, il caso dei costi: chi vuole aprire una casa vacanze in maniera non imprenditoriale deve rilasciare regolare ricevuta agli ospiti e, se il denaro corrisposto supera i 77,47 euro, il proprietario deve comprare una marca da bollo da due euro.
In ogni caso, tutti i proventi della casa vacanze vanno inseriti precisamente nella dichiarazione dei redditi: su questi saranno calcolate le tasse dell’IRPEF.
L’importanza di un business plan
Vista la procedura per aprire una casa vacanze, bisogna precisare che per guadagnare effettivamente da questa iniziativa è fondamentale redarre un business plan valido: quest’ultimo può fare la differenza fra successo e fallimento.
Vedi: come fare un business plan.
In linea generale, all’interno del business plan vanno indicati gli scopi dell’attività, avendo cura di segnalare inoltre anche l’analisi del settore e della clientela a cui ci si affaccia.
I motivi sono diversi e variano dalla possibilità di regolare i prezzi del soggiorno, oltre che nello stabilire le stagioni precise in cui massimizzare gli sforzi (ad esempio, una casa vacanze al mare andrà curata soprattutto d’estate).
In seguito, il business plan per casa vacanze deve prevedere un piano operativo e un piano marketing dove indicare tutti gli sforzi e la pubblicità necessaria a fare sì che la propria attività venga conosciuta e ben percepita dagli interessati.
Vedi: come fare l’analisi dei competitor.
In ultimo, bisogna individuare in linea teorica quello che è il piano delle entrate, la gestione delle finanze, il pagamento delle tasse e delle spese.
Questi punti sono fondamentali per capire se l’attività della casa vacanze è in perdita o in attivo e, come tale, devono essere modificati il meno possibile durante l’anno, fungendo piuttosto come metro di riferimento fra quanto si era programmato e quanto si è effettivamente verificato.
Per approfondire: il business plan per Hotel e B&B.
Conclusioni
Com’è possibile vedere, l’iter e i costi per aprire una casa vacanze non sono difficili da sostenere o svolgere. Per stare in regola con la legge e con il fisco, però, bisogna tenere in considerazione tutti i punti sopra elencati e, con il tempo, espandersi e guadagnare sempre di più in maniera semplice.
